2024年1月，香港其中一处最富传奇色彩的地址——位于香港顶级豪宅区太平山（The Peak）、曾是殖民地时期香港最具影响力商业家族之一居所的一座大宅-山頂盧吉道25及26號A&B以远低于叫价的价格成交，为人们提供了一个难得的窗口，得以一窥香港豪宅市场的当下状况，以及一位来自中国大陆、身家源自医疗器械行业的富豪的悄然崛起。
香港最尊贵街道上的一栋大宅
盧吉道是香港最负盛名的地段之一，全街仅有11幅独立住宅地块，而其中能够将维多利亚港美景尽收眼底的，包括本宅在内也只有四处。这栋物业本身规模可观：这座两层高的独立屋最高总楼面面积达11,687平方呎，坐落在一幅31,544平方呎的注册地皮上，可俯瞰维多利亚港全景。屋内设有12间卧室，经由山顶道即可到达，驾车三分钟便可抵达山顶广场购物中心及山顶凌霄阁——山顶缆车上站的所在地。
这座大宅的渊源远不止于其地址本身。该屋曾属已故香港企业家、置地公司董事何东爵士所有——他是20世纪初香港最具影响力的欧亚裔商人之一，其家族姓氏至今仍深深烙印在这座城市的商业与慈善历史之中。早在中国大陆资本重塑香港豪宅市场之前很久，这栋大宅就已历经曾定义太平山的殖民地时代商业精英之手。
卖家：一个玩具王朝的隐居之所
到2023年底挂牌出售时，这座大宅的主人是一个财富来源于截然不同行业的家族。据本地媒体报道，该物业由玩具制造商威廉集团（Weina Group）主席兼创办人詹永康家族出售，其家族早在1999年以1.45亿港元购入此物业。威廉集团是香港一家老牌玩具制造及贸易企业，詹氏家族对这座盧吉道大宅长达约四分之一世纪的持有，恰恰将其牢牢定位于香港制造业财富的一代人——远早于如今主导本地豪宅市场的中国大陆资本。
这座两层高的独立屋于2023年10月开始放售，估价13亿港元。这一叫价折合呎价111,235港元——即便在整体豪宅市场放缓的背景下，也足见盧吉道物业身价之矜贵。
成交：三至三成半的折让
最终成交价远低于叫价。这座大宅以8.38亿港元（约1.07亿美元）售出，呎价71,703港元。按不同的衡量基准，这代表着相当可观的减幅：促成这宗交易的第一太平戴维斯（Savills）形容，这一价格较市场高峰期低约三成；而另有报道则将这宗交易形容为较该物业13亿港元估值低35%。
第一太平戴维斯的高层对这一大幅折让向市场所传递的信号相当坦诚。第一太平戴维斯香港投资部行政总裁办公室副高级董事郑荣基表示，豪宅市场活跃度已经下降，买家群体减少，这也反映在这一折让价格之中——他将这一动态主要归因于中国大陆经济复苏慢于预期，以及资本外流管控趋严。第一太平戴维斯大中华区行政总裁李志荣则指出，太平山上享有无遮挡维多利亚港景致的豪宅地皮，在市场高峰期呎价可高达10万港元以上，这意味着这宗交易较那一高位低约三成。
这宗交易也契合了同期香港整体上一系列不良资产及折价豪宅成交的更大趋势。2023年9月，一套从深圳富豪陈鸿天手中被收回的中环半山豪华公寓，据报以4.2亿港元售出，较该物业市值折让38%；而2023年7月，太平山上两栋大宅合共以5.6亿港元成交，较叫价低约2亿港元。更广泛而言，第一太平戴维斯所定义的、估值高于2亿港元的香港顶级豪宅价格，在此前十八个月间已下跌25%至30%。
山上的生活
无论围绕谁有资格入住此地曾有过怎样的法律纷争，盧吉道乃至整个太平山地区，都孕育出一种真正独特的山顶生活文化——这种文化至今仍清晰可见。海拔552米的太平山，长期以来吸引欧洲居民前来躲避山下亚热带的酷热；这一带最初只能靠轿子抵达，开发因此受限，直到1888年山顶缆车通车，这座山才第一次变得真正易于到达。如今这条道路依旧林荫蔽日，长满热带及亚热带植被，点缀着瀑布，偶尔还会有野猪穿行而过——在地球上人口最稠密的城市之一步行可达之处，竟藏着这样一处奇特的半野生自然角落。
盧吉道在1910年代及1920年代所确立下来的建筑风格——恢弘的大宅、高耸的石墙、依陡峭山坡精心营造的幽深花园——为这条街道此后每一代业主（包括这栋大宅在内）都树立了一种低调与围合的范式。即便到了今天，这座物业依然保持着两层高的形制，最高总楼面面积11,687平方呎，坐落在31,544平方呎的注册地皮上，坐向经过精心设计以饱览维多利亚港全景——而这样的景致，从最早一批殖民地居民开始，本就是不惜一切代价在这座山上如此高处建屋的全部意义所在。
买家：来自深圳的医疗器械财富
经纪方未有披露买家身份，但公司注册文件及媒体报道很快便理清了脉络。根据香港公司注冊處的记录，这座大宅由华胜佳有限公司（Huashengjia Co Ltd）购入，该公司董事为谷芳——这一姓名与深圳上市医疗器械制造商迈瑞医疗（Mindray Medical）亿万富豪联合创始人徐航的妻子同名。据知情人士透露，这家用于购置物业的公司于2023年12月成立，其董事姓名与徐航妻子相同，不过第一太平戴维斯方面拒绝确认买家身份。
这宗收购还附带了一笔可观的税款。顾方须就此次购置缴纳相当于成交价15%的税款，计1.257亿港元，其中包括7.5%的买家印花税及7.5%的新住宅印花税——这些税项正是专门用以为香港住宅市场中非本地居民及投资驱动型需求降温而设。
从香港殖民地时期的商业精英，到本地制造业财富的一代人，再到如今中国大陆科技与医疗健康行业的新兴财富——这一路演进，恰恰映照出过去一个世纪珠江三角洲地区财富创造的大致轨迹。这同时也印证了一个更为直接的现实：即便身处香港豪宅市场历史上较为漫长的一次低迷期之中，太平山上仍有寥寥数处地址，其价值足以令这个地区最富有的买家们重新回到谈判桌前。
